Cuánto dinero necesitas para alquilar un piso: gastos iniciales

Esta tabla se refiere a vivienda habitual. Los contratos de temporada, habitaciones, locales u otros usos pueden seguir reglas diferentes.

La primera renta corresponde al uso de la vivienda durante el primer periodo del contrato. No es una garantía ni una cantidad recuperable.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Esto no debe confundirse con la fianza o con una garantía adicional, que tienen finalidades distintas.

Antes de transferir la primera renta, comprueba:

• identidad de las partes;
• vivienda exacta;
• fecha de inicio;
• importe;
• concepto del pago;
• condiciones del contrato;
• justificante o recibo.

En los alquileres de vivienda habitual, la fianza legal en metálico equivale a una mensualidad de renta.

Si el alquiler es de 900 euros:

• renta inicial: 900 euros;
• fianza legal: 900 euros.

Desembolso inicial mínimo por ambos conceptos: 1.800 euros.

La fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones del contrato. Al finalizar el alquiler debe calcularse el saldo que corresponde devolver, una vez consideradas las cantidades justificadas que procedan.

Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido el saldo de la fianza, ese saldo devenga el interés legal.

Además de la fianza legal, las partes pueden pactar otras garantías para respaldar el cumplimiento del contrato.

Pueden adoptar formas distintas:

• depósito en metálico;
• aval bancario;
• garantía personal;
• seguro;
• otras fórmulas pactadas.

En contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, el valor de la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.

El efecto económico depende de la modalidad:

• un depósito en metálico exige entregar el dinero;
• un aval puede inmovilizar fondos y generar comisiones;
• un seguro puede implicar una prima no recuperable;
• una garantía personal no siempre exige un desembolso inmediato.

La garantía debe estar claramente descrita en el contrato, sin confundirse con la fianza legal.

Estas cantidades no incluyen mudanza, suministros, mobiliario, seguros ni otros gastos personales.

Tampoco significan que todos los propietarios vayan a exigir una garantía adicional. La tabla muestra escenarios posibles para preparar el presupuesto.

En el arrendamiento de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador.

No deberían repercutirse al inquilino mediante conceptos distintos aquellos servicios que, por su naturaleza, formen parte de la gestión inmobiliaria o de la formalización del contrato. Cualquier servicio adicional debe ser realmente voluntario, estar claramente diferenciado y no constituir una condición encubierta para acceder al alquiler. Algunos conceptos que conviene revisar son:

• honorarios de intermediación;
• gastos administrativos por el contrato;
• servicios obligatorios de atención;
• estudios obligatorios impuestos para acceder al alquiler;
• cuotas vinculadas que encubran la gestión inmobiliaria.

Un servicio adicional solicitado libremente por el inquilino debe diferenciarse de los trabajos necesarios para comercializar y formalizar el alquiler.

Una reserva no forma parte automáticamente de todos los alquileres y no debe confundirse con la fianza.

Antes de entregar una cantidad, exige un documento que identifique:

• la vivienda;
• propietario o intermediario;
• candidato;
• cantidad;
• concepto;
• plazo de reserva;
• condiciones para firmar;
• qué ocurre si alguna parte no continúa;
• si se descuenta de la renta, fianza o garantía;
• condiciones de devolución.

Una cantidad aplicada después a la primera renta o a la fianza puede adelantar parte del desembolso, pero no debería sumarse dos veces al calcular el coste total.

No entregues dinero basándote únicamente en mensajes, urgencia o promesas verbales.

Mudanza

El coste depende del volumen, la distancia, el acceso al edificio, el montaje y si se contrata una empresa. Incluye también cajas, embalaje, transporte y posibles permisos.

Suministros

Un cambio de titularidad no siempre tiene el mismo coste que un alta nueva. Antes de presupuestar, comprueba si la vivienda dispone de agua, electricidad, gas o telecomunicaciones activos y quién debe realizar cada gestión.

Mobiliario y equipamiento

Una vivienda amueblada puede requerir pequeños elementos de cocina, ropa de cama o almacenaje. Una vivienda vacía puede exigir un desembolso considerablemente mayor.

Seguro

Puede contratarse un seguro de responsabilidad civil o de contenido. No debe presentarse como un coste legal universal del inquilino salvo que exista una obligación contractual válida y claramente explicada.

Limpieza, reparaciones menores y adaptación

Incluye únicamente trabajos que correspondan realmente al inquilino o que haya decidido contratar. No presupuestes como propios los gastos de conservación que legalmente correspondan al arrendador.

Que una cantidad sea potencialmente recuperable no significa que deba considerarse ahorro disponible. El dinero permanecerá inmovilizado durante el contrato y su devolución dependerá del cumplimiento de las obligaciones y de las condiciones pactadas.

Antes de presentar una candidatura:

1. Anota la renta mensual.
2. Añade una mensualidad de fianza.
3. Pregunta si existe garantía adicional y en qué modalidad.
4. Resta cualquier reserva que vaya a aplicarse a esos conceptos.
5. Añade mudanza y equipamiento.
6. Comprueba el estado de los suministros.
7. Separa las cantidades recuperables de los gastos definitivos.
8. Conserva un margen para imprevistos.
9. Calcula también el ratio alquiler/ingresos mensual.

No utilices todos tus ahorros para entrar en la vivienda sin considerar los gastos del mes siguiente.

Puedes empezar ahora: calcula qué alquiler encaja con tus ingresos y consulta los documentos necesarios para alquilar.

• Llamar fianza a todas las garantías.
• Sumar dos veces una reserva que se descontará al firmar.
• Presuponer que siempre hay que pagar agencia.
• Confundir una renta anticipada con una garantía.
• No distinguir importes recuperables y definitivos.
• Olvidar la mudanza y los suministros.
• Entregar dinero sin documento.
• Consumir todo el ahorro disponible en la entrada.
• Aplicar reglas de vivienda habitual a contratos de temporada.

Y antes de comprometerte con una vivienda concreta, comprueba si la renta mensual encaja con tus ingresos.