Ratio alquiler/ingresos: cómo calcularlo y qué porcentaje es razonable

El ratio alquiler/ingresos compara la renta mensual de la vivienda con los ingresos mensuales del hogar. Su finalidad es responder a una pregunta sencilla: ¿qué porcentaje del dinero que entra cada mes se destinará únicamente al alquiler?

La fórmula es:

Ratio de alquiler = (renta mensual ÷ ingresos mensuales del hogar) × 100

Si una vivienda cuesta 900 euros al mes y el hogar dispone de 2.600 euros netos recurrentes:

(900 ÷ 2.600) × 100 = 34,6%

El hogar dedicaría aproximadamente el 34,6% de sus ingresos netos al pago de la renta.

Depende del objetivo del cálculo.

Para organizar un presupuesto personal, resulta más útil utilizar los ingresos netos: el dinero que realmente llega a las cuentas del hogar después de impuestos y cotizaciones.

Algunos estudios económicos utilizan ingresos brutos para poder comparar hogares y territorios. Por ejemplo, determinados análisis del Banco de España calculan el esfuerzo del alquiler sobre la renta bruta. Por eso, al comparar porcentajes de distintas fuentes, siempre hay que comprobar qué definición utiliza cada una.

La calculadora de BuscaInquilinos trabaja con ingresos netos y lo indica claramente, por lo que sus resultados no deben mezclarse con estadísticas calculadas sobre ingresos brutos.

Incluye únicamente ingresos recurrentes, razonablemente estables y que realmente estén disponibles para pagar la vivienda.

Pueden incluirse:

• salarios netos;
• pensiones;
• ingresos netos recurrentes de actividad profesional;
• prestaciones periódicas mientras se mantengan;
• rentas estables;
• ingresos de los demás firmantes del contrato cuando vayan a contribuir al alquiler.

Deben tratarse con prudencia:

• bonus no garantizados;
• comisiones variables;
• horas extraordinarias;
• propinas;
• ingresos estacionales;
• ayudas familiares ocasionales;
• ventas puntuales;
• ingresos futuros que todavía no se han empezado a cobrar.

No debe confundirse facturación con ingreso disponible. En el caso de una persona autónoma, el dato relevante no es lo facturado, sino el rendimiento neto que queda después de los gastos de actividad, impuestos y cotizaciones.

No existe un porcentaje legal que determine si una persona puede o no alquilar. Tampoco existe un umbral universal utilizado por todos los propietarios, inmobiliarias o aseguradores.

Como marco orientativo, en BuscaInquilinos utilizamos estos intervalos editoriales:

Estos intervalos no son una calificación personal ni una decisión automática. Un hogar con ingresos altos puede mantener suficiente renta disponible con un ratio superior al 35%, mientras que otro hogar con el mismo porcentaje puede tener dificultades si soporta deudas, gastos médicos, personas dependientes o ingresos inestables.

El Banco de España ha utilizado el 30% de la renta bruta como umbral analítico de sobresfuerzo cuando considera exclusivamente el pago del alquiler. Eurostat utiliza un umbral del 40% de la renta disponible para el conjunto de los costes de vivienda, incluidos otros conceptos. Son indicadores distintos y no deben confundirse.

El tercer y cuarto ejemplo muestran por qué la elección de los ingresos es importante. Si una persona autónoma ha obtenido una media de 2.400 euros, pero parte del ingreso es irregular, puede ser prudente realizar también un escenario conservador con 2.100 euros.

El resultado no cambia la renta, pero sí muestra cuánto se tensionaría el presupuesto en un mes menos favorable.

Cuando los ingresos cambian de un mes a otro, no debe utilizarse automáticamente el mejor mes.

Una forma prudente de calcularlo es:

1. Reunir los ingresos netos de los últimos 12 meses.
2. Restar los gastos profesionales si se trata de actividad autónoma.
3. Calcular la media mensual.
4. Identificar meses especialmente bajos.
5. Crear un segundo escenario conservador.

En actividades estacionales conviene analizar un ciclo anual completo. En empleos con salario fijo y variable puede utilizarse el salario fijo más una parte prudente del componente variable recurrente.

Esta metodología es orientativa. La documentación que solicite un propietario o una entidad aseguradora dependerá de sus propios criterios. Si vas a presentar tu candidatura, consulta qué documentación puede acreditar tus ingresos.

Si dos personas van a firmar el contrato y ambas pagarán el alquiler, pueden sumarse sus ingresos netos recurrentes.

Ejemplo:

• Primer firmante: 1.500 euros netos.
• Segundo firmante: 1.300 euros netos.
• Ingresos conjuntos: 2.800 euros.
• Renta: 950 euros.
• Ratio conjunto: 33,9%.

En un piso compartido conviene calcular dos magnitudes:

• el ratio conjunto del hogar;
• el ratio individual de cada persona respecto de la parte de renta que asumirá.

El contrato puede establecer responsabilidades conjuntas o individuales. El ratio financiero no sustituye la lectura del contrato.

Dos hogares pueden tener el mismo ratio y encontrarse en situaciones completamente diferentes.

Para completar el análisis, calcula:

Renta disponible = ingresos netos − alquiler − deudas fijas − otros gastos esenciales

Dos hogares destinan el 35% de sus ingresos al alquiler.

• El primero tiene 2.000 euros netos y paga 700 euros.
• El segundo tiene 5.000 euros netos y paga 1.750 euros.

El porcentaje es el mismo, pero el dinero restante y las necesidades del hogar pueden ser muy diferentes.

También deben considerarse:

• préstamos y tarjetas;
• manutenciones;
• transporte;
• suministros;
• número de personas;
• gastos de cuidado;
• estabilidad de los ingresos;
• ahorro disponible.

Antes de decidir, calcula también cuánto dinero necesitas al firmar: primera renta, fianza, garantías y gastos de entrada.

Para un propietario, el ratio es una señal de contexto, no una garantía.

Una valoración responsable combina:

• relación entre renta e ingresos;
• estabilidad y recurrencia;
• documentación coherente;
• fecha de entrada;
• duración prevista;
• número de ocupantes;
• compatibilidad con la vivienda;
• capacidad de respuesta ante imprevistos.

BuscaInquilinos organiza estas señales para facilitar la comparación, pero no sustituye la decisión del propietario ni garantiza el cumplimiento futuro del contrato. Si tienes una vivienda, aquí explicamos cómo comprobar la solvencia de un inquilino paso a paso, cómo organiza BuscaInquilinos las señales de solvencia y cómo puedes buscar candidatos con información estructurada.

Un ratio alto no siempre puede corregirse aumentando los ingresos. También puede mejorarse la operación:

• reduciendo el presupuesto máximo;
• ampliando las zonas de búsqueda;
• buscando una vivienda más pequeña;
• compartiendo vivienda;
• incorporando un segundo firmante cuando sea real y procedente;
• reduciendo otras deudas antes de alquilar;
• presentando con claridad la estabilidad de los ingresos;
• preparando la documentación con antelación.

No debe declararse un ingreso que no existe ni incorporar a una persona como firmante solo para mejorar artificialmente el ratio.

Si el problema es la zona, busca zonas que encajen por tiempo de desplazamiento y, cuando tengas claro tu presupuesto, crea una presentación clara como candidato.